央行主管報紙：未來樓市信貸進一步收緊可能性較大

在貸款市場報價利率（LPR）新機制出臺不久，備受市場關(guān)注的房貸利率相關(guān)事項在8月25日有了定音。當日，人民銀行發(fā)布公告，宣布自10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。

值得關(guān)注的是，在“換錨”LPR后，房貸利率設定了下限：以8月20日發(fā)布的LPR計算，首套房貸利率不低于4.85%；二套房貸利率增加60個基點，不得低于5.45%。這樣一來，在諸如上海等地存在的九五折、九折等房貸優(yōu)惠或?qū)⒁蝗ゲ粡头�。除了持續(xù)向“房住不炒”的原則看齊外，此次新政也明確了“因城施策”的方針，并提出可“一年一調(diào)整”的靈活定價模式。

“此次房貸利率和之前相比并沒有下降，甚至還有一些微幅上升，表明中央對于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的態(tài)度。房地產(chǎn)市場長效機制是諸多政策的一個組合體，目前以LPR為基礎的房貸利率政策只是其中一個小的組成部分，地方城市主體在利率方面有了更多的選擇空間�！迸d業(yè)銀行首席經(jīng)濟學家魯政委表示。

對購房者影響不大

“大概都是跟我說要趕緊下手，再等有可能利率要上升了�！�8月26日一早，有購房意向的小王就收到了多家中介的信息。在近年來政策密集發(fā)布且影響顯著的背景下，樓市新政往往被中介用來撩撥購房者的敏感神經(jīng)。那么，面對此次房貸利率新政，購房者們需要擔心嗎？

人民銀行相關(guān)負責人表示，個人住房貸款定價基準轉(zhuǎn)換后，與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。

“從短期的實際利率水平來看，僅會對極少數(shù)最優(yōu)質(zhì)的客戶產(chǎn)生輕微影響，對絕大部分購房人來說，影響不大。” 融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦表示，若10月8日之后的LPR大致維持目前的水準，從理論上來講，最優(yōu)質(zhì)的新發(fā)放房貸客戶的購房成本將有所上升。

不過，根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的35個城市最新房貸利率數(shù)據(jù)，首套房貸執(zhí)行九折乃至九五折的城市已經(jīng)非常少，7月份只有上海的首套利率為4.84%，低于4.85%;35個城市的平均首套利率為5.44%，顯著高于4.85%。

二套房方面，7月份也僅有杭州（5.42%）、天津（5.41%）兩個城市低于5.45%，35個城市的平均首套利率則為5.76%，同樣顯著高于5.45%。同時，近幾個月來，無論是首套房還是二套房，35個城市的平均利率都呈微弱上行趨勢。

中國銀行國際金融研究所研究員范若瀅認為，短期來看，本次房貸利率調(diào)整對市場的影響不大，有利于保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，維護房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康運行。“一方面，本次房貸利率的調(diào)整，針對的是新發(fā)放的貸款，并未影響存量貸款；另一方面，調(diào)整后的房貸利率與之前模式下的房貸利率基本相當。”

值得一提的是，人民銀行明確，借款人申請商業(yè)性個人住房貸款時，可與銀行協(xié)商約定利率重定價周期，重定價周期最短為1年。業(yè)內(nèi)人士表示，這樣的靈活方式，或?qū)⒃陂L期內(nèi)減少借款人的綜合利息支出。

擰緊房貸利率下行閥門

人民銀行副行長劉國強近日在國務院政策例行吹風會上表示，此次“利率并軌”改革，房貸的利率由參考基準利率變?yōu)閰⒖糒PR，參考的基準變了，但利率水平不能下降。

此次新政在規(guī)定了定價基準轉(zhuǎn)換的標準后，還設定了相應的下限標準，讓房貸打折成為歷史。值得注意的是，這也成為一些不良中介用來影響購房者的說辭。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，類似政策在實際操作過程中，或倒逼近期部分購房者積極辦理貸款。尤其是房地產(chǎn)交易領域中，往往會存在放大政策效應的現(xiàn)象，所以不排除近期部分正在看房的群體或加快交易。近期，要查處相關(guān)中介機構(gòu)虛假宣傳的做法，比如通過暗示房貸利率政策調(diào)整來慫恿購房者加快簽約的行為。購房者應該理性看待這項政策，不能簡單以貸款利率將上調(diào)或下跌等來判斷政策導向。

“后期，如果LPR利率下調(diào)，根據(jù)規(guī)定，首套、二套房貸的最低利率自然也會隨之下調(diào)。值得注意的是，這僅指最低利率，實際發(fā)放的利率還會受調(diào)控政策、銀行信貸資源的影響，預計執(zhí)行利率短期內(nèi)很難出現(xiàn)顯著、普遍性下降�！崩钊f賦表示。

“明確房貸利率下限，體現(xiàn)了貨幣政策的結(jié)構(gòu)性特征，能更有效地引導信貸資源流向?qū)嶓w領域。”范若瀅表示，一方面，我國民營小微企業(yè)融資難融資貴問題依然嚴峻，未來仍需要切實降低實體經(jīng)濟貸款利率水平;另一方面，高房價導致我國經(jīng)濟杠桿率高企、金融體系脆弱性增加，需要避免房貸利率下降引發(fā)資金再次流向樓市。范若瀅認為，未來，貨幣政策既能夠通過LPR引導實體經(jīng)濟貸款利率水平下降，也能夠有效避免房貸利率下降引起房價進一步高漲，能更有效地引導信貸資源流向?qū)嶓w領域。

更好契合樓市長效管理機制

“相對于過去的利率，市場化含義不僅僅是報價本身與貨幣市場利率的聯(lián)動關(guān)系進一步密切，而且與當?shù)胤康禺a(chǎn)調(diào)控政策，即與因城施策的關(guān)系也比過去更緊密。”魯政委說。

此次新政要求，人民銀行省一級分支機構(gòu)應按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎上，根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。

范若瀅表示，今年以來，不同城市房地產(chǎn)調(diào)控的差異化日趨明顯。從房貸利率來看，上海、深圳等地出現(xiàn)環(huán)比下降，杭州、蘇州等地則有所上升。未來，不同城市由于經(jīng)濟發(fā)展、房地產(chǎn)市場運行狀況的不同，房地產(chǎn)政策的差異化將更加明顯，相應房貸利率的差異也將更大。

事實上，住房金融政策一直在為更好契合樓市長效機制而努力�！氨苊獍逊康禺a(chǎn)工具化，這個政策的要求不能違背。金融工作要落實這樣的定位和要求，就得做到房貸的增量不擴張、房貸的利率不下降�！眲�國強表示。

在這樣的背景下，未來樓市信貸進一步收緊的可能性較大。范若瀅認為，房地產(chǎn)金融政策需要“量”“價”綜合施策：從“價”的方面，避免房貸利率下行推高房價進一步上漲，擠占制造業(yè)等實體領域信貸資源;從“量”的方面，綜合商業(yè)銀行、信托等非銀金融機構(gòu)數(shù)據(jù)，全口徑監(jiān)測房地產(chǎn)資金流向。當然，在國際國內(nèi)形勢日益復雜的大背景下，穩(wěn)增長仍是重點之一，需要把握房地產(chǎn)調(diào)控的力度和節(jié)奏。

責任編輯：張偉